房地产是不是暴利行业，百姓心中自有一套说法，但地产商们似乎不愿意这么看。最近，有“地产思想家”之称的冯仑跑出来发表了一通“宏论”，大有颠覆传统印象之势。
 
　　说什么呢？且听他慢慢道来：经历过高潮疯狂和低潮洗礼的房地产商并未享有外界预期中的超高暴利……10年来，以A股上市公司业绩统计，房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。

　　啊？原来地产商这么惨啊？不仅不是暴利，按照这个数字推算下去，地产业简直和普通的“劳动力密集型行业”没什么区别嘛，原来挣的都是血汗钱！

　　如果你就这么进入冯仑先生的话语环境，那就错了。按照冯仑的计算方法，房地产企业辛辛苦苦做了10年，得到了回报无非是一个4.5%的回报率。这究竟算高还是算低呢？实际上不低，要知道，我们的有些制造业，每年的资产回报率充其量也只有1%-2%。与之相比，地产业已经是成倍的“优势”了。

　　再看看一个统计结果吧：截至4月12日，在深沪两市已经发布年报的990家上市公司中，超过两成的净资产收益率尚不及一年期存款利率的2.25%。与它们相比，房地产业处在什么位置不言自明。

　　即便如此，地产商们也不至于低到只有不到5%的收益率这么惨。何解？这两天翻看资料，发现一组数据很有点意思：地产商平均负债率高达40%以上，有的甚至达到75%。这是什么概念？也就是说，冯仑们用最多60%的资金，获得了整体资金的收益。按此匡算，实际投入资金收益率应该至少有8%；而如果按投入资金只有25%算，收益率更是高达20%。

　　这个数字，应该是比较靠谱一点，它可能更接近于事实的真相。否则，实在说不通，为什么前些年胡润富豪榜和福布斯富豪榜的常客，竟然都是地产商！

    何况，冯仑先生还需要搞清楚一个概念：资产收益率并不等于利润率。地产业称不称得上暴利，这些年报纸多多少少有些报道，有的说是30%-50%，有的说高达300%。也就是说，投入到一个固定地产项目的资本，其回报率至少在三成以上。但话又说回来，一个固定项目的资本，不等于房地产商的整体资本。说简单点吧，你准备了100万元去炒股，但只拿了其中的10万元买了一只股票，几个月后收益翻番，赚了10万元。如果按10万元的成本算，你的资本回报率是 100%，可按100万元算，资本回报率就变成了10%。

    这可是天壤之别呀！现在的地产业就有点这味道。地产商们赚了钱，不可能把它放在银行里睡大觉，大多又拿去囤地了。利润被吃掉变成了“资本”，回报率当然看起来低得惊人。

    写到这里，本意并不是批评冯仑什么，也不是想说地产商暴利有什么不对。天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。一个行业，如果没有暴利，谁会争着往里钻呢？市场经济的魅力，就是让精明的企业家，发现一个新行业的超高利润，并且用自己的聪明才智去撬动市场，等到大家都发现这里面有利可图了便一哄而上。于是，这个新行业的利润率逐步下降，直至与其它行业持平。地产业也要经历这样的过程，它的回报率，最终会趋于平庸，冯仑们大可不必大发感慨，也大可不必用这个资本回报率来娱乐大众。

    言及于此，想到冯仑列举的一组数据更搞笑：万科去年上交税收70亿元左右，而股东利润仅为40亿元。不知他想拿这组数据来说明什么。地产业交税太重吗？好像所有行业的税负问题是一致的，这并非特例。地产业去年利润太低吗？老兄，40亿元不错啦，想想多少企业去年都陷在亏损的深渊呢！不景气的又岂止地产？！